房产律师靳双权 不配合腾退就可以强行收回宅基地

　　李先生是北京市丰台区某村的村民，在该村拥有合法的宅基地及地上房屋200余平方米。2014年，李先生退休了，于是用退休金重新装修了自己的房屋准备安享晚年。

　　2016年9月，李先生突然得知该村作出了一份《宅基地腾退补偿安置方案》。方案称，“根据村民代表大会决议，将对本村的宅基地进行集体腾退，若村民不在规定期限内完成腾退搬迁，将收回村民的宅基地”。

　　包括李先生在内的该村数十户村民对此百思不得其解，于是向在明律师咨询：村民代表大会的代表是谁选的?这会是什么时候开的?没通知过也没参加过的会议，就突然“集体腾退”“收回宅基地”了?村委会有权直接收回宅基地吗?村民有什么办法能维护自身合法权益呢?今天，在明律师就来为您答疑解惑。

　　一、收回宅基地使用权的法律依据

　　《土地管理法》*六十五条规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民**批准，可以收回土地使用权：

　　(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　(二)不按照批准的用途使用土地的;

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款*(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

　　结合农民朋友关心的问题，在明律师主要为您解读该条规定的**项“为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”的情况，具体而言：

　　1.公共设施和公益事业的建设需要

　　这里的公共设施和公共事业建设，主要是指涉及公共利益的供水、供电、道路、学校、医院、口袋公园等，而商业街、商业住宅等商业开发建设不属于此类。

　　2.须经原批准用地的人民**批准

　　《土地管理法》*十一条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民**登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民**登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民**登记造册，核发证书，确认使用权;其中，*国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由**确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。”依据这条规定，原批准用地的**一般是指县级人民**，即收回宅基地使用权须经县级人民**批准。

　　3.应给予适当补偿

　　前述*六十五条明确规定，“依照前款*(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿”。仅从文义解释，我们可以从表述中提炼出三个关键词，即“应当给予”“土地使用权人”“适当补偿”。

　　展开来说，首先是“应当给予”。“应当”在法律规定里一般可以等同于“必须”，即因乡(镇)村公共设施和公益事业建设收回土地的，必须给予补偿，这点是没有异议的。

　　其次是“土地使用权人”，即补偿应当给予实际的土地使用权人。既然收回的是村民的宅基地使用权，就应当补偿村民相应损失，这是凭借一般的法理逻辑就可以判断的。实践中村集体经济组织或村委会扣留、拦截补偿金额的情况屡见不鲜，这都是不合法的。

　　较后，“适当补偿”，应当是公平合理的、与收回宅基地使用权的损失相匹配、能够**村民日后基本生活居住水平的补偿。实践中经常以重置成新价来计算补偿，村民没有了宅基地使用权，以重置成新价的补偿金额，无处建房又买不起同等房屋，其补偿就是不适当、不合理、不公平的。

　　二、收回宅基地使用权的法定程序

　　《村民**组织法》*二十四条规定了涉及村民利益的宅基地的使用方案、征地补偿费的使用、分配方案，经村民会议讨论决定方可办理。

　　从这条规定我们可以看出，涉及村民利益的宅基地的使用方案，即分配或者收回宅基地使用权应当经村民会议讨论决定，村民**无权直接处分村民个人的宅基地及地上房屋。同时，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过才能成立生效。而李先生案中的《某村宅基地腾退补偿安置方案》是通过村民代表大会决议作出的。

　　根据《村民**组织法》*二十五条规定，人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民**成员和村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。

　　而本案中李先生对村民代表会议的召开完全不知情，村民代表有哪些?又是何时召开的会议?村民会议是否授权?可见村民代表会议的召开和决议程序的合法性是值得怀疑的，根据该会议决议作出决定的合法性也同样是值得怀疑的。

　　三、宅基地上房屋是村民的个人私有财产，受《物权法》保护

　　虽然《土地管理法》规定了农村集体经济组织报经原批准用地的人民**批准可以收回土地使用权的三种特殊情形，但是无论宅基地使用权是否收回，宅基地上的房屋只要是合法建设的就属于村民的个人私有财产，不因宅基地被收回而当然丧失对宅基地上房屋的所有权。因此，农村集体经济组织基于公共利益收回村民的宅基地使用权，导致宅基地上房屋无法居住或被拆除的情况，就应当对其宅基地上房屋作出相应补偿。

　　四、如何救济?

　　《土地管理法》*六条规定，“任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。”

　　《村民**组织法》*三十六条规定，“村民**或者村民**成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。村民**不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民**责令改正。乡、民族乡、镇的人民**干预依法属于村民自治范围事项的，由上一级人民**责令改正。”

　　依据这两条规定，在村委会违法收回村民宅基地使用权时，村民可以申请乡、镇级人民**查处其违法行为。同时，根据《行政诉讼法》的明文规定，村民可针对村委会的违法腾退行为提起行政诉讼。如果行政诉讼不被受理，也可灵活机动地走民事诉讼程序。

　　靳双权律师提醒大家，村民自主腾退的项目应当是自愿、合法、有偿、公平的。“腾退”无专门系统的法律可依据，广大农民朋友在不明晰具体相关法律的情况下，可以参照“征收”相关的法律来理解其中的一些问题，也可以咨询专业律师来积极维护自身合法权益。